Non, l'immobilier neuf n'est pas en crise...

Non.
Non et non.

Quoique veuillent en dire certains, l'immobilier neuf n'est pas en crise.
Malgré les doutes et les incertitudes sur l'existence d'une bulle immobilière, malgré les statistiques sur le recul des prix (qui ne sont comprises qu'entre -0,3 ou -0,6%), malgré la chute des ventes par rapport à la même période l'année dernière, le marché de l'immobilier neuf ne se porte pas si mal.

On fait dire aux chiffres ce que l'on veut.
Cela dépend des chiffres étudiés et de contexte ou référentiel utilisé.

Les ventes de logements neufs ne se portent pas plus mal qu'en 2009

 

2009 a été l'année de la loi scellier.
Au premier semestre 2009, l'écart entre le stock disponible et les ventes de logements était de 43 617 logements neufs disponibles pour un volume de 32 564 réservations ou ventes.
Soit un écart de 11 053. Plus de logements neufs que de ventes. Un stock de 11 000 logements qui restaient sur les bras des promoteurs. Ceux ci étant fortement méfiants suite à la fin de l'année 2008 qui n'avait pas été très faste avec un gros stock dispo pour un marché d'investisseurs ou d'acquéreurs un peu frileux.
Cependant l'écart était en train de se résorber, le marché prenant connaissance de la formidable loi de finance scellier qui, il faut l'avouer, était très très très intéressante (tant que l'on investissait dans une ville propice).
Bilan :
- Fin d'année 2009 le stock dispo est inférieur au nombre de vente
- le marché s'emballe pour l'investissement en loi scellier très intéressant du point de vue fiscal
- les promoteurs surfent sur la vague et le nombre de programmes neufs mis en construction augmente vertigineusement

Nous connaissons la suite : l'année 2010 se déroule très bien et les promoteurs ont du mal à répondre à la demande malgré la mise en construction de nombreux programmes immobiliers neufs.
Fin 2010 le marché se stabilise enfin : le stock disponible repasse au dessus du nombre de vente. La demande peut enfin être satisfaite.

Une loi scellier malmenée

L'emballement du marché et des commercialisateurs peu scrupuleux ont contribué, courant 2009 et 2010, à un essouflement des ventes de logements neufs. La hausse des prix rebutant les investisseurs et certains investissements ratés ont conduit à une modification du zonage et à la publication de mises en gardes sur les zones à risques.
Cette mauvaise publicité a contribué à faire baisser et chuter les ventes dans l'immobilier neuf.
Les statistiques le montrent clairement, la courbe des ventes n'a cessé d'augmenter jusqu'au deuxième semestre 2010 pour entamer sa lente chute jusqu'au niveau qu'on lui connaît aujourd'hui.
Niveau qui, malgré tout, excède celui de début 2009.
Si l'on regarde une fois encore la différence entre le stock disponible à la fin du premier semestre 2011 (45 755) et le nombre de ventes (34 060) la différence n'est que de 11 695 logements. A peu près le même qu'au premier semestre 2009.
Conclusion : comparer le premier semestre 2011 avec le premier semestre 2010 est complètement aberrant. 2010 a bénéficié de l'engouement pour la loi scellier, chose que ne peut prétendre l'année 2011 suite à la campagne de dénigrement subie par la loi scellier et le secteur de l'immobilier neuf en général.

L'avenir de l'immobilier neuf pour fin 2011

Les récentes modifications et les avantages de la loi scellier accordés sur les programmes bénéficiants du label BBC vont porter leurs fruits en fin d'année 2011.
Il est certain que les promoteurs n'ayant pas obtenu le label BBC risquent de se retrouver avec un stock de logements neufs sur les bras.
Pour ceux-là, tant pis, ils n'auront qu'à baisser leur marge.

Tous sont en train de miser sur le BBC. Le stock de programmes BBC est pris d'assaut. La réduction de 22% n'est valable que jusqu'au 31 décembre 2011.
Il y a fort à parier que les acquéreurs vont se manifester dès la rentrée et ce jusqu'à fin 2011.
La courbe des ventes devraient donc faire un bond pour le second semestre 2011 et les promoteurs, loin de commettre l'erreur de l'année 2010, risquent de veiller à ce que le stock disponible soit suffisant pour répondre à la demande.

Le sort de l'année 2012 pour l'immobilier neuf reste lui très incertain. Il est intimement lié à la loi de finance rectificative qui sera proposée et votée en fin d'année. Selon les décisions prises par le gouvernement, et notamment sur la suppression des niches fiscales, le marché pourrait continuer à progresser ou stagner voire chuter. Il nous faut donc attendre patiemment.

Qui sont les gagnants de la crise immobilière ?

Les grands gagnants de cette morosité du marché sont :
- les propriétaires actuels de logements anciens qui peuvent profiter d'une location au delà du plafond imposé par la loi scellier. Les loyers de logements anciens atteignent des valeurs aberrantes. Les loyers des logements neufs étant conventionnés, ceux-ci sont plus que raisonnables.
On trouve souvent des loyers dans le neufs inférieurs aux loyers dans l'ancien alors que la qualité des prestations est bien plus élevée.
- les agents immobiliers dans l'ancien qui profitent de l'augmentation du prix du neuf (et notamment du BBC) pour augmenter leurs prix dans l'ancien alors que rien (au niveau de l'isolation, consommation énergétique ou garantie décennale...) ne peut venir justifier de manière cohérente cette augmentation.

Donc non. Non l'immobilier n'est pas en crise. Non les promoteurs ne sont pas de parfaits voleurs. Non l'immobilier neuf n'est pas à proscrire, au contraire.

L'immobilier neuf et maintenant le BBC sont, de loin, le meilleur investissement à faire.